【認識房貸成數】瞭解影響成數高低的5大原因，解析常見疑問

 

房貸成數決定買房時可以取得的貸款金額，連帶影響自備款的數字。而在購屋前能否先得知貸款成數是多少呢？接下來我們將為您解說貸款成數的相關資訊，包含透過貸款成數推算房屋行情價、影響成數高低的5大因素，以及5個常見貸款成數問題，讓您在買房前能多加評估。

 

房屋貸款成數是什麼？

房屋貸款成數是指一般民眾向銀行申請房屋貸款時，可以申貸的比例。銀行會針對申請人購買的房屋物件進行鑑價，並且在「鑑價價格」與「買賣價格」中，取低價作為貸款額度的計算基準值 ，再根據房屋的相關因素與個人的信用分數，決定貸款成數。

如中古屋平均的最高貸款成數約在6成左右，鑑價後金額為500萬，可貸300萬，需自備200萬頭期款。

 

如何從房貸貸款成數與鑑價價值推算物件行情價？

在個人信用良好的情況下，貸款成數可以反推出銀行評估房屋的鑑價價值，透過以下公式可以計算得出： 

貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值 

鑑價價值便可作為標準，評估賣方開出的售價是否合理。以售價500萬的房屋為例，鑑價價值僅有400萬，貸款成數6成，原本以為自備款只要200萬，但因為鑑價價值少售價100萬，需再補齊60萬的差額。建議您在購屋前先詢問銀行行員，尋求初步估價，獲得與屋主議價的籌碼。

 

影響貸款成數的因素有哪些？還有機會取得貸款成數9成嗎？

通常會影響房貸成數的因素有以下5種，接下來將為你一一解析：

1.個人信用分數與銀行貢獻度

每個人的信用紀錄都會留在聯徵中心，提供銀行審核貸款申請時，評估申請人的還款能力。另外也會透過銀行貢獻度，如平時有無長期定存、購買基金，以及是否為大額活存或固定往來的客戶等因素，以決定貸款成數。

2.物件屋齡

房屋屋齡也是影響貸款成數的原因，一般來說預售新屋的貸款成數都會高於中古屋。

3.物件坪數

銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，作為是否提高貸款成數的判斷因素之一。

4.物件座落地段

如果房屋靠近捷運站1,000公尺內，或位於蛋黃區中，即使是中古屋，因為地段價值高，銀行仍願意提供高貸款成數。反之，若地處偏遠，或位於無尾巷中，貸款成數將受限縮。

5.物件週邊有無嫌惡設施

如房屋週邊方圓100公尺內有加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築及殯儀館等嫌惡設施，也會影響貸款成數上限。

而整體的貸款成數上限也會被房市的熱絡程度影響，在過去幾年房市繁榮時，曾經出現過房貸成數9成的房貸承作案例，而近年來的高標則平均落在7~8成之間。

 

解析5大常見的貸款成數問題

房屋貸款成數問題1：房屋貸款成數不足，是否構成解約條件？

若事前簽定合約時無特別標明但書，指出未達房貸成數可無條件解約 ，否則仍需遵循買賣雙方簽定合約內容。

房屋貸款成數問題2：房屋貸款成數不足，訂金（斡旋金）會被沒收嗎？

同上，需依照雙方簽約的內容，履約而行。

房屋貸款成數問題3：房屋貸款成數不足怎麼辦？

如不另選擇其他銀行申辦，就必須補足自備款。因此建議您在簽約前，向多家銀行尋求房屋鑑價，掌握該物件行情，避免簽約後才遇到貸款成數不足的窘境。

房屋貸款成數問題4：銀行貸款成數若不夠，仲介會退款嗎？

能否退款，主要仍視買方與仲介簽定委買合約內容而定，在與房仲簽約前建議再三確認。

房屋貸款成數問題5：房貸貸不下來怎麼辦？

各家銀行房貸授信政策或有不同，使用者購買前需多方比較。建議您平時保持良好信用紀錄，並在購屋時就先尋求銀行協助鑑價。

 

房貸成數最高銀行難尋？選線上貸款靈活便利的永豐銀行

房屋貸款成數主要都由銀行方決定，因此除了在比較各家銀行的成數高低外，還可以評估銀行提供的相關服務。如永豐銀行擁有多樣優惠的房屋貸款條件，可以選擇多重繳款方案，如：可動用繳款本金作為投資理財基金的理財型房貸、能妥善規劃還款利息方式的彈性繳款，讓您根據人生不同階段的經濟收入，調整房貸繳款金額。當日後需負擔裝潢費用，可先調低繳款金額，待日後工作升官，再調高金額多繳，讓您更能靈活運用資金，減輕房貸還款的壓力。 

永豐銀行房貸貸款服務的3大優點：

1.線上估貸

申請房屋貸款前，可先試算未來將負擔的貸款資訊，只要透過線上試算表，即能掌握貸款繳交金額、年數與每月繳款數目。 

2.線上增貸

24小時線上增貸服務，當您急需資金，不必跑到分行臨櫃，線上一鍵即可立即申請，獲取資金安全又便利。 

3.減息繳款

透過線上申辦永豐銀行房貸，繳滿2年即享每年利率自動減0.01％優惠，減輕還款壓力。

  

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【注意事項】

• 房屋貸款年百分率資訊：

  房屋貸款總費用年百分率計算範例
  貸款金額	200萬元	貸款期間	20年	各項相關費用總金額	5,000元~12,000元/筆
  貸款利率	2.09%起			總費用年百分率	2.12%~2.16%

• 備註：(1) 本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例計算，實際貸款條件仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款商品及授信條件而有所不同。(2) 總費用年百分率不等於貸款利率。(3) 本總費用年百分率之計算基準日為2023/4/21。
• 循環理財型房貸信用商品資訊：(1) 貸款年利率： 2.66%起。(2) 利率基準日為2023/4/21。(3) 動用無其他相關收費。
• 相關房貸商品需經永豐銀行核准，貸款利率依永豐銀行「房屋貸款指標利率（月調）」或「房屋貸款指標利率（季調）」加碼機動調整，利率調整當月之21日（遇假日順延）為利率調整生效日。
• 符合「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之客戶不適用本專案條件。
• 永豐銀行保有核貸與否及核決貸放金額、利率及彈性繳款金額與期數之權利，同時保留調整房貸商品規格、貸款期限及其他相關規定之權利，詳細資訊請參閱活動網頁並以永豐銀行最新公告為準，如有問題請洽詢永豐銀行各營業單位或客服專線02-25059999。
• 永豐銀行未與任何代辦或行銷公司合作辦理貸款事宜，敬請留意，以免損害自身權益。