有房不難

新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕,但有幾件事一定要注意

撰文:黃嫈琪 

買預售屋,自備款分期繳

直接向建商購買的預售屋,付款方式最輕鬆,因為貸款成數通常較高,而且建商常有配合銀行,整批議價可爭取較好的貸款條件。

預售屋可以分期繳納自備款,以貸款7成為例,3成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。以下就教你買預售屋時要注意的程序:

①賞屋

前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

②繳交「訂、簽、開」金

議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,可請教有經驗的親友或專家協助檢視,一般審閱期為5天至30天。確認契約沒有問題,即可正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%15%

③繳交工程款

繳交頭期款後,必須於施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%15%,建商收費方式分為兩種:

1.按工程期繳納:指依照工程進度,分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,簽約前要弄清楚建商的規定。

2.按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。 

④利用「客變期」變更設計

施工過程中,可在建商指定期間,也就是「預售屋客戶變更設計期」,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。例如,自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置;在原本的客廳空間隔出起居室;或是更換廚具、衛浴設備等。

若要改變汙水管線,以不能影響下個樓層為原則,至於主結構、大樓外觀、公共設施等,都無法變更。

⑤對保

建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。此時,通常會簽下「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。

⑥完稅

地價稅、房屋稅,在交屋日前由建商負擔,交屋日之後由買方負擔;土地增值稅由建商負擔;另外,印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

⑦過戶

由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後4個月內完成。

⑧驗收交屋

最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的5%,待建商修繕完成後,銀行才能撥款。

二手預售屋,購買前看仔細

預售屋除了向建商購買,也可以向預售屋的原承購人購得。原承購人釋出手上的預售屋,有人是直接賣給親友,也有人請仲介公司處理,要購買這類的預售屋,會有兩種狀況:

可以換約》

預售屋契約內的「換約條款」,若載明為可換約的預售屋,代表原承購人取得產權之前,可將契約轉讓給他人。購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約,也就是買方與建商重新訂一份契約,確認往後可直接對建商行使權利。

不可換約》

不可換約的預售屋,必須等原承購人取得產權後,才能將產權移轉給他人。取得產權前,若已有買家願意購買,可先訂立契約,約定轉移產權的金額、日期。注意!由於尚未交屋,只有原承購人能對建商行使權利,買方會承受較高的風險。

買成屋,取得產權才算數

成屋(包含新成屋與中古屋)的付款壓力會大於預售屋,通常1個月內就要繳交3成到4成的頭期款。有些新成屋是建商未售出的餘屋,購屋族可直接向建商買;若要購買屋主轉賣的新成屋與中古屋,可經由仲介管道,或直接向欲賣屋的親友購買。

①議價

成屋近在眼前,能看、能碰,可說是購買成屋最大的優點。先設定好自己理想的條件,請仲介帶你看屋,直到尋找到滿意的房屋。看到喜歡的房子,核對土地及建物謄本確認產權完整後,決定購買,就可向屋主進行議價。

若是找仲介買屋,那麼向屋主議價這個階段,仲介會要求你繳交「斡旋金」,並簽下斡旋書,藉此向屋主進行議價。此時最好確實做好購買的準備,因為當屋主接受議價金額,斡旋金則轉為訂金;如果你反悔不願購買,這筆金額則可能被視為違約金而遭沒收,換作屋主反悔,則須加倍退還這筆金額。議價階段不願繳交斡旋金,也可以出具內政部版的「要約書」代替,無須繳交費用,但是同樣地,當雙方簽認要約書後,其中一方反悔,也要賠償對方房價的3%做為違約金。

②下訂

若不透過仲介,直接向建商或屋主購買成屋,則可在簽訂成屋買賣契約前,先付一筆訂金,把房子訂下來。付訂金時,賣方必須開立訂金收據給買方,收據上應載明產權資料(例如房屋地址、坪數等)、談定的房屋總價、訂金金額、付款方式、雙方無法履約的罰則,並由賣方簽章,做為正式簽約時的依據。

③簽約

當買賣雙方確定成交,通常約7天內,買賣雙方準備身分證、印章、斡旋書或要約書、訂金收據,再次檢視調閱土地與建物謄本,確認產權完整後,請代書簽訂成屋買賣契約。簽約時,買方須支付第一筆簽約款,金額為房價的1成(可扣除訂金後補齊差額)。

④備證用印

簽約後,通常約7天內,須完成「備證」或稱為「用印」的程序,交由代書進行報稅,此時買方須再支付1成的房價。這項手續,即為買賣雙方備齊報稅與過戶文件(戶口名簿或戶籍謄本、房屋稅單、地價稅單等)、印鑑證明(須事先於戶政事務所申請)、印鑑章,交由代書於增值稅與契稅申報書、登記申請書以及所有權移轉契約書,蓋上買賣雙方印鑑章,完成後,將報稅文件送至稅捐機關。

⑤貸款

若買方需要貸款,可在用印手續完成後,請代書協助辦理貸款,確認核貸金額。要特別注意,由於中古屋、套房等物件,貸款成數較低,下訂簽約之前,可請銀行估價,先確定貸款成數後,以評估自己的財務狀況與付款能力。

⑥完稅

稅捐機關核發稅單後,買賣雙方繳清所有稅款(賣方繳納增值稅,買方繳納契稅),於代書通知的時間地點,買方須再支付1成的房價,完成完稅的手續。

⑦過戶

繳清所有稅費後,所有相關文件交由代書,於地政事務所辦理土地與建物的產權過戶,最快3天內可取得房屋、土地所有權狀。過戶之前,也可再調閱土地與建物謄本,確認沒有被賣方做為抵押。

⑧交屋

過戶完成,沒有辦理貸款者,於指定交屋日支付剩餘房價,可保留房價1成做為尾款,確認房屋沒有需要修繕的問題後,再進行交屋。有辦理貸款者,核貸後於指定交屋日,進行房屋點交。

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