Smart智富月刊第263期

資金篇》在能力範圍內買好房

3步驟做好財務規畫　輕鬆備足購屋基金

撰文：林帝佑

捲捲（左）& 耀耀（右） 出　　生：1991年、1986年 職　　業：皆為科技業 買房契機：一圓買房夢 買房時間：2020年 地點：新北市林口區 總價：830萬元 自備款：180萬元 房屋類型：大樓，2房1廳1車位

「我們一決定買房後，我每個月領到薪水，就會先存2萬元下來，當作購屋基金。」今年還沒滿30歲的捲捲（化名），談起買房時眼睛雪亮。她和男友耀耀（化名）在今年順利買下了人生中的第1間房子。

許多人都說，現在的房價，年輕人買不起，但為什麼他們才畢業沒多久，就買得起房，而且決定勇敢扛下長達數十年的房貸呢？「就會覺得想要有一個自己的家。」捲捲說。

原先，捲捲和耀耀與另一位朋友，3個人在台北市南港區共同承租一間公寓，每月2萬5,000元的房租由3人均分，每個人約8,333元。租屋租了1、2年，工作上軌道，日子倒也安穩，但買房這個念頭的種子，一直種在捲捲心中，她說，「那陣子剛好看到很多朋友買房，想說（我們）應該可以試試看。」於是這個買房的種子在2019年正式萌芽。

籌措資金》決定買屋後 每月各自提撥2萬元作為自備款

而在決定買房之後，第一個大難題，就是資金。捲捲和耀耀開始著手試算，想知道自己可以負擔多少房貸、多少總價的房屋。

他們兩個人在同一間公司上班，月薪都在5萬元、6萬元左右。兩人談好所有的費用、房貸等等，都是一人一半，「然後我們算一算，覺得每個人每個月最多拿1萬5,000元出來（付房貸），這樣壓力不會太大，還能夠繼續存錢。」捲捲說。

「我們什麼都上網查！」兩人異口同聲地說。原來，他們密集靠著估狗（Google）大神做功課，同時詢問已經買房的朋友，藉此設定試算房貸和房屋總價的條件。

「覺得20年期的房貸負擔壓力太大，而且反正可以提早還（房貸），或是中間都有可能賣掉，」耀耀說，所以他們以30年期的房貸、1.7%的利率試算，發現兩人每月可負擔的房貸金額，足以讓他們貸款到800多萬元，用貸款8成、自備款2成推算，大概可以買到總價1,000萬元的房子。

試算好這些條件，接著很現實的問題，就是自備款！其實兩人自從出社會後都一直有存錢的習慣，但沒有特別強烈的動力，「存下來，就是出國玩啊！」捲捲笑著說。

在決定買房時，兩人手中各自的存款都近百萬元，下定決心買房後，捲捲和耀耀每個月領到薪水，都一定會各自先提撥2萬元作為購屋基金，剩下的支付房租及生活費等，如果有結餘也一樣存起來；此外，如果有獎金，兩人也說好，「起碼存下來一半，剩下的一半才能用來出國或買想要的東西。」

「我們以最笨的方法存錢！」耀耀說，因為兩人對於股票、基金等金融商品都不熟悉，所以儲蓄都是放在活存或定存。

財務上有共識，也做了資金規畫、有總價預算等目標，於是兩人在2019年過完年後開始物色房子。

抉擇地點》請調公司分部 搬至可負擔房價區

下一個問題便是決定購屋地點，他們很有默契，兩人都希望住家能離上班的地點近。當時，兩人都在台北市內湖區的分公司上班，所以先看了南港區租屋處及內湖區公司附近的物件。

「但是南港跟內湖都太貴了⋯⋯雖然我們一開始也有考慮，但上網查一查，覺得要嘛太舊、要嘛太貴（所以都不考慮）。」耀耀舉例，像是他們租的老公寓還要賣2,000萬元以上。兩人靈機一動，想到公司有「請調」的機制，而公司在新北市林口區等地也都有分部，所以捲捲和耀耀便以公司有分部的區域為主要看房的目標。

兩人先是在網上搜尋條件適宜的物件，如果看到喜歡的房子，便打電話去約房仲實地看屋。

積極看屋》看了30多間後 才找到中意物件

「看了很多間，就更知道自己要什麼！」捲捲和耀耀前前後後看了30多間房，最後決定買下這間位於林口區「一進來就是大面窗戶，又是正方形（格局）」的物件。

房屋為2房1廳，共25.2坪，加1個車位。屋主原先開價930萬元，兩人利用實價登錄系統（詳見Tips）、免費的網站等，查詢同一個社區的房價，最終以約每坪27萬3,000元成交，加上車位140萬元，總價共830萬元。

Tips＿使用實價登錄小技巧

在利用實價登錄做功課，查詢欲購買社區的行情時，應參考最近1年的成交案例，太舊的案例已不具參考價值。購屋族可以用同社區「最低」的行情作為基準，再依照不同樓層、坪數大小、有無裝潢等進行加減價，通常樓層愈高、坪數愈小單價都會較高。此外，也要注意車位的價格是否有拆算。

回憶起看房子的過程，「好累喔！人家不是說早上要看、晚上也要看嗎？」捲捲說，他們週末的約會行程就是看屋，但是過程中遇到很多有趣的事情，譬如發現很多房仲都說「這是媽媽買給小孩，但小孩不想住」的投資客物件，或是到了晚上，明明只有1、2間房屋有亮燈，但是房仲卻說這個社區入住率有7、8成等等，談起看屋趣事，兩人笑得很開心。

他們也遇到一個很有耐心的房仲，教他們一些看屋的細節，還有速算手中現金是否能負擔房價，「他教我們直接總價乘以0.23（倍），因為2成是自備款、剩下是仲介費、代書費等。後來我們看屋都直接先乘0.23（倍），就知道起碼大概要拿多少錢出來。」耀耀說，「不過我們後來沒跟他成交（房屋），」兩人哈哈大笑。

確定要買林口區的這間房子後，兩人都向公司請調至林口區的分公司上班。恰好，分公司也在此時釋出一個職缺，於是捲捲順利地調至分公司工作，每天上班只要搭公車、轉公司的交通車，30分鐘內可到達公司；耀耀則還在等待分公司釋出職缺，目前坐客運或偶爾開車去內湖區上班。

在今年購屋、正式付款前，兩人的存款都已經突破百萬元，他們各自拿出90萬元作為自備款，「雖然存款水位降很低，但心裡很踏實。」捲捲說。

找銀行申辦房屋貸款的過程中，兩人也積極尋找最優的方案，「我們幾乎所有銀行都打電話問過一輪！發現有些銀行會因為坪數或地區而無法貸款到8成。」最後在代書的幫助下，他們以利率1.6%左右、貸款到接近房屋總價的8成、650萬元，每個月房貸，兩人共負擔約2萬3,000元，房屋則登記為共同持分。而在央行3月降息後，他們目前房貸利率降至1.3%左右。

圓了買房夢，兩人也不忘回歸現實，理性地談了退場機制，「我們曾經聊過，萬一分手怎麼辦？就想說，（房子）賣掉，（拿回來的錢）一人一半啊！」買房的種子萌芽後，雖然過程中面對了很多難關，但所幸，兩人願意一起規畫、研究、存錢和找房，最終讓這顆買房的種子順利開花、結果。

購屋難題：如何試算買得起總價多高的房屋？

對於首購族來說，財務規畫是買房最大的問題之一，不知道要準備多少錢，也不知道該怎麼盤點相關預算。捲捲和耀耀善用網路免費資源、詢問朋友，找到財務規畫的方式。而一般人其實可以依照下列3個步驟來進行規畫：

步驟1》計算每月可負擔房貸

首先，計算每個月可以負擔的房貸金額，國際認證理財規畫顧問（CFP）黃正勳建議，不論單身或是2個人一起打拼，建議每個月房貸負擔不要超過月薪的1/3，剩下的薪水，才可以支應生活費和其他理財目標。

但如果薪資優於平均水準，每個月扣除1/3的房貸和其他費用後，還有不少結餘，此時，房貸占月薪的比率可以適度增加一些。

譬如2個人月薪加總有12萬元，倘若以1/3來看，房貸預算為4萬元，剩下8萬元用來因應生活費和其他開銷綽綽有餘。此時，可以提升每月用來負擔房貸的預算，譬如變成每個月可以提撥5萬元作為房貸支出，不必侷限在「房貸不要超過月薪1/3」的原則。

不過，黃正勳也提醒，買房子不是只有房屋貸款而已，在買房之後，購屋族必須要考慮「養房費」，譬如管理費、水電費、每年的房屋稅和地價稅，甚至是房貸利率是否會調升等問題，在進行每月薪資規畫時，都應一併考量。

如果打算用年終或是三節獎金來彌補部分養房費，也要記得把財務的規畫做全盤檢討，千萬不要「同一份獎金，卻想重複利用」。

步驟2》推算可負擔的購屋總價

計算出每個月可以負擔的房貸金額後，下一個步驟就是推算可負擔的購屋總價。

推算前，要先設定幾個條件：貸款成數、貸款利率和貸款年限。可依照自身的條件設定上述3個數字，如果不知道怎麼設定，全國不動產總經理藍怡婷說，可以參考目前實務上常見的首購狀況：

①貸款成數：目前首購族普遍都能貸款到8成左右，若不是首購族，則落在7成上下。

②貸款利率：目前貸款利率落在1.5%左右。

③貸款年限：常見為20年或30年期。

不同貸款年限會影響到每個月還款的金額（詳見表1），譬如同樣貸款100萬元，在貸款利率1.5%、本息攤還的狀況下，貸款20年，每個月應償還4,826元，若改為貸款30年，每個月應償還3,452元。

接著來推算可負擔的購屋總價，假設每個月可以拿出3萬元來支付房貸，而房貸利率設定為1.5%，在貸款年限20年的狀況下，購屋族可以跟銀行借到約622萬元；貸款年限30年則可以借到869萬元。假設貸款成數為8成，則分別可以買到778萬元或1,086萬元的物件。

步驟3》先存再花以備購屋基金

推算出可負擔的購屋總價之後，接著要準備自備款，也就是房屋貸款金額與實際購屋的價格差距，假設用上述的案例來看，選擇30年期的房貸，總價為1,086萬元，貸款869萬元、自備款為217萬元。

然而，購屋時會有一些相關的稅費或是裝潢、採購家具的開支等，所以藍怡婷建議，除了自備款，最好也再多籌措房屋總價約1成的資金以因應其他費用，例如總價若為1,086萬元，建議可以準備至326萬元，或是取一個整數300萬元，即總價約3成作為購屋基金。

那麼，該怎麼準備？在過程中，這筆錢又該放在哪裡呢？黃正勳表示，這得回歸到理財的核心，不論是否因為買房而要存錢，若想壯大資產，最簡單的是善用富人公式進行儲蓄，即每個月領到薪水之後「先存再花」。

另外，假設希望減輕購屋負擔，可以參考下列2個方式：

①以時間換取空間：永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，若購屋條件能在蛋白區被滿足，那麼不妨退而求其次，以「時間換取空間」，用多一點通勤時間買到屬於自己的房子。

譬如想買在捷運站附近，便可留意捷運線的末端站，或是再辛苦一點，選擇離捷運站稍遠的住家位置，考慮以公車、腳踏車等方式來回住家與捷運站等。若蛋白區生活機能稍嫌不足，也可思考能否依賴鄰近區域的機能來補足。

②選擇較長年期的房貸：同樣的貸款金額、貸款利率，但不同的貸款年限，每個月要還款的金額就會有差距，藍怡婷表示，很多人認為房貸年限愈長、付出的貸款利息愈多，因此都選擇較短年期的房貸。「確實如此，但首購族不要忽略了現金流、機會成本、提早換屋等狀況。」

因為較長年期的貸款，每月還款金額較低，首購族可保有較寬裕的現金流，且可善用現今低利率的環境，將現金拿去投資，當投資報酬率大於房貸利率就能賺到利差。再者，首購族可能換屋或提前還款，實際上利息的差異並不如想像中大。故選擇較長年期的房貸，透過完善的資金規畫也能降低購屋負擔。

共同出資應採「共同登記」方式，避免對方擅自售屋 台灣不動產物權採登記主義，也就是說，即便房屋由雙方共同出資負擔，但若登記名義人欲售屋，也不需經對方同意即可處分不動產。 因此，全國不動產特約律師林明正建議，一定要採取「共同登記」的方式，並要求地政士在協助申報建物及土地所有權人登記時，載明持分比率。假設雙方出資各半，就登記各自擁有1/2的所有權，未來售屋就必須經過全部的共同持有人同意。 不過要注意《土地法》第34條之1的規定，永慶房屋業管部資深經理謝志傑補充，若不動產所有權超過2/3，則該所有權人有權利自行處分不動產。因此情侶合資購屋，應避免一方持有權利範圍超過2/3，以免產生未經對方同意擅自賣屋的糾紛。（文◎林帝佑）

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