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如何找出最適合自己的優惠房貸?

撰文:林帝佑

去銀行辦房貸,有些利率會分成好幾段,每段利率期間又都不一樣,究竟該如何比較呢?基本上,挑選房貸可以從每月負擔能力、總繳利息和房貸實質利率3方面來觀察。每月負擔能力是指每個月能負擔的還款額度,建議不超過薪資的1/3;總繳利息則是所有房貸利息的加總,愈低的利息當然愈好,但仍要搭配每月還款能力挑選。

最後看的是實質利率,由於許多房貸方案分成好幾階段的利率,無法直接看出利率高低,且有些銀行雖然利率低,但開辦費用很高。這時用實質利率就能納入這些因素,算出最真實的房貸利率。

一般來說,依照還款方式,貸款又分為「本息平均攤還」和「本金平均攤還」兩種,同樣利率的貸款方案,採用本金平均攤還的總繳利息會較少,但初期每月負擔也較重,比較不符合薪水隨年齡逐漸成長的情況。接下來會示範如何製作兩種攤還方式的房貸試算表,以方便比出最優房貸。

表格製作本息平均攤還試算表 

1.在圖中的相對應儲存格處填入欄位名稱,紅色儲存格是比較不同房貸方案的比較基準。其中,➊「浮動利率」是指,銀行因指標利率(又稱定儲基準利率)浮動而調整後的利率,通常每月至每季會更動一次。

自➋儲存格A9開始設定期數,每月是一期,由第0期開始,下拉複製。若是20年房貸就拉至240期(12月×20年);30年房貸是360期;40年房貸是480期。

2.框選➊儲存格B2∼B5、➋儲存格F4∼F5、➌「應繳利息」欄、「每月現金流」欄和「貸款餘額」欄,點選➍「常用」,在➎「通用格式」下拉選單中將其設定為「數值」。

接著,框選➏儲存格D2∼D5、➐儲存格F2∼F3、➑「浮動利率」欄和「房貸利率」欄, 同樣於「通用格式」下拉選單中將其設定為「百分比」。

3.每月現金流指的是跟房貸相關的現金流動,在➊「每月現金流」E9中輸入「=B2B3」,也就是第0期拿到的錢等同貸款金額扣除開辦費用。

在➋「貸款餘額」F9輸入「=B2」,代表第0期的貸款餘額,等同和銀行貸款的金額。

4.於➊「房貸利率」C10輸入「=IFB10"",$D$2,B10)」(詳見函數介紹),這串公式表示「如果浮動利率不變,計算房貸利息就用一開始設定的房貸利率,否則就用後來設定的浮動利率」。下拉複製到C15,設定好1∼6期的房貸利率。 

C16輸入「=I FB16"",$D$3,B16)」,下拉複製到C21,設定好7∼12期的利率;在C22輸入「=IFB22"",$D$4,B22)」,下拉複製到C33,設定好13∼24期的利率;在C34輸入「=IFB34"",$D$5,B34)」,並下拉複製到最後一期。

5.點選➊「應繳利息」D10,輸入「=F9*C10/12)」,意思是「本期應繳利息等同上期貸款餘額乘上本期房貸利率」。

在➋「每月現金流」E 1 0輸入「= I F A 1 0 < =$B$5,-F9*C10/12,PMTC10/12,$B$4A9,F9))」(詳見函數介紹),代表「當期數在寬限期內,每月繳出金額就是房貸利息,若超過寬限期,繳交金額就是利息+本金」,並下拉到最後一期。

在➌「貸款餘額」F10輸入「=F9E10D10」,代表「本期貸款餘額等同於前期貸款餘額扣除本期應繳本金」,並下拉到最後一期。

6.在➊ 「實質貸款利率」F2輸入「=IRRE9E249*12」,根據E9E249間(240期的情況)的每期現金流算出每期實質利率,乘上12就是年實質利率。接著,在➋「總繳利息」F4輸入「=SUMD9D249)」,將D9D249加總,算出總繳利息,表格就大功告成了。

函數介紹》IF

在此先初步介紹假設函數IF,其公式為「IF(條件,數值1,數值2)」,意思就是當條件成立,就顯示數值1;反之,條件不成立就顯示數值2

設定浮動利率時》

STEP 4IF公式中:「=IFB10"",$D$2,B10)」,可以把「,」當成分界點,拆成3部分來看。意思是當「B10""」的條件成立,在此儲存格中就顯示 「$D$2」。反之,若「B10""」不成立,在儲存格中就顯示 「B10」。

其中,「B10""」,代表當浮動利率(B10)的儲存格呈現空白(""),這個儲存格就顯示前6期的利率($D$2)。「$」符號可以鎖定儲存格,讓儲存格在下拉複製時,公式代入的儲存格維持不變,仍維持在「$D$2」。反之,若B10儲存格不是空白,已經填入浮動後的利率,就採用B10儲存格設定的浮動利率。

設定每月現金流時》

STEP 5的每月現金流公式非常長:「=IFA10<=$B$5,-F9*C10/12,PMTC10/12,$B$4A9,F9))」,但其實也可以將這個IF公式以「,」為分界拆成3部分。意思是:當期數在寬限期之內(A10<=$B$5),每月現金流就是:上一期貸款餘額(F9)乘上房貸月利率(C10/12)求出的每月房貸利息,因為是付出現金,前面要加負號。

當期數不在寬限期內,則繳交金額為:房貸本金+房貸利息(PMTC10/12,$B$4A9,F9))。只要有本期房貸利率(C10/12)、貸款期數減掉前一期期數得到的剩餘期數($B$4A9),以及前一期貸款餘額(F9),將資料帶入PMT函數中,就能求出本息平均攤還的情況中每期應繳多少,到期時貸款餘額才會等於0。(若想看IF函數和PMT函數更詳盡的應用,詳見〈附錄1〉)

表格製作本金平均攤還試算表

1.基本上本金平均攤還法的房貸試算表只要增加一欄➊ 「應繳本金」,並修改「每月現金流」和「貸款餘額」的公式就行了。

增加欄位的做法是:圈選E欄➋「應繳利息」下方的所有儲存格,按滑鼠右鍵後,選擇➌「插入」,將現有儲存格右移。

按照本息攤還表Step 2中的方式,更改「應繳本金」下方所有儲存格的數值格式, 改為「數值」。

2.將➊「每月現金流」F10的公式改為「=-D10E10)」,使其等同於每期應繳本金加利息,並下拉複製到最後一期。

將➋「貸款餘額」的G10的公式改為「=G9D10」,也就是本期貸款餘額等於前期貸款餘額扣除本期應繳本金,並下拉複製到最後一期,表格就完成了。

 

範例應用》前期利率低,不見得較划算

我和老公每月的薪資加總約為8萬元,最近我為了買房,和老公去詢問各家銀行的房貸方案。

甲銀行可以提供利率1.9%(機動式)、採一段式利率的貸款方案,整體手續費以千分之一計算,並外加300元的徵信費。

乙銀行可提供前兩年1.65%(機動式)的利率,第3年起才調升為2.03%,且開辦費全免。兩種房貸方案都採本息攤還的方式,但相對甲銀行,乙銀行一開始就省下8,000多元開辦費,且前期利率又比較低,是不是該選擇乙銀行的貸款方案呢?

1.先做出甲銀行房貸試算表,在本息攤還表➊「貸款金額」B2填入800萬元。由於甲銀行的手續費是貸款金額的千分之一,因此為8,000元,加計徵信費共8,300元,填入➋「開辦費用」B3

貸款期數240期,填入➌儲存格B4;這裡假設夫妻想早點還完款,不設寬限期,因此在➍儲存格B5填入0;利率為一段式機動利率1.9%,填入➎儲存格D2∼D5中。 

2.再做出乙銀行的試算表,➊「貸款基本資訊」和前面一樣。

由於是採兩段式利率,因此➋6∼24期(前2年)的儲存格D2∼D4都填入貸款利率1.65%;➌25期以後(D5)填入2.03%

最後, 從兩表的紅色欄位可看出,兩方案每月繳息都約為4萬元,但甲方案的實質貸款利率和總繳利息都低於乙方案,且總繳利息差了約55,400元,可見甲方案較划算。

《本文由Smart智富授權轉載》