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如何找出最適合自己的優惠房貸？

撰文：林帝佑

去銀行辦房貸，有些利率會分成好幾段，每段利率期間又都不一樣，究竟該如何比較呢？基本上，挑選房貸可以從每月負擔能力、總繳利息和房貸實質利率3方面來觀察。每月負擔能力是指每個月能負擔的還款額度，建議不超過薪資的1/3；總繳利息則是所有房貸利息的加總，愈低的利息當然愈好，但仍要搭配每月還款能力挑選。

最後看的是實質利率，由於許多房貸方案分成好幾階段的利率，無法直接看出利率高低，且有些銀行雖然利率低，但開辦費用很高。這時用實質利率就能納入這些因素，算出最真實的房貸利率。

一般來說，依照還款方式，貸款又分為「本息平均攤還」和「本金平均攤還」兩種，同樣利率的貸款方案，採用本金平均攤還的總繳利息會較少，但初期每月負擔也較重，比較不符合薪水隨年齡逐漸成長的情況。接下來會示範如何製作兩種攤還方式的房貸試算表，以方便比出最優房貸。

表格製作➊》本息平均攤還試算表 

1.在圖中的相對應儲存格處填入欄位名稱，紅色儲存格是比較不同房貸方案的比較基準。其中，➊「浮動利率」是指，銀行因指標利率（又稱定儲基準利率）浮動而調整後的利率，通常每月至每季會更動一次。

自➋儲存格A9開始設定期數，每月是一期，由第0期開始，下拉複製。若是20年房貸就拉至240期（12月×20年）；30年房貸是360期；40年房貸是480期。

2.框選➊儲存格B2∼B5、➋儲存格F4∼F5、➌「應繳利息」欄、「每月現金流」欄和「貸款餘額」欄，點選➍「常用」，在➎「通用格式」下拉選單中將其設定為「數值」。

接著，框選➏儲存格D2∼D5、➐儲存格F2∼F3、➑「浮動利率」欄和「房貸利率」欄， 同樣於「通用格式」下拉選單中將其設定為「百分比」。

3.每月現金流指的是跟房貸相關的現金流動，在➊「每月現金流」E9中輸入「＝B2－B3」，也就是第0期拿到的錢等同貸款金額扣除開辦費用。

在➋「貸款餘額」F9輸入「＝B2」，代表第0期的貸款餘額，等同和銀行貸款的金額。

4.於➊「房貸利率」C10輸入「＝IF（B10＝"",$D$2,B10）」（詳見函數介紹），這串公式表示「如果浮動利率不變，計算房貸利息就用一開始設定的房貸利率，否則就用後來設定的浮動利率」。下拉複製到C15，設定好1∼6期的房貸利率。 

在C16輸入「＝I F（B16＝"",$D$3,B16）」，下拉複製到C21，設定好7∼12期的利率；在C22輸入「＝IF（B22＝"",$D$4,B22）」，下拉複製到C33，設定好13∼24期的利率；在C34輸入「＝IF（B34＝"",$D$5,B34）」，並下拉複製到最後一期。

5.點選➊「應繳利息」D10，輸入「＝F9*（C10/12）」，意思是「本期應繳利息等同上期貸款餘額乘上本期房貸利率」。

在➋「每月現金流」E 1 0輸入「＝ I F （ A 1 0 ＜ ＝$B$5,-F9*（C10/12）,PMT（C10/12,$B$4－A9,F9））」（詳見函數介紹），代表「當期數在寬限期內，每月繳出金額就是房貸利息，若超過寬限期，繳交金額就是利息＋本金」，並下拉到最後一期。

在➌「貸款餘額」F10輸入「＝F9＋E10＋D10」，代表「本期貸款餘額等同於前期貸款餘額扣除本期應繳本金」，並下拉到最後一期。

6.在➊ 「實質貸款利率」F2輸入「＝IRR（E9：E249）*12」，根據E9至E249間（240期的情況）的每期現金流算出每期實質利率，乘上12就是年實質利率。接著，在➋「總繳利息」F4輸入「＝SUM（D9：D249）」，將D9至D249加總，算出總繳利息，表格就大功告成了。

函數介紹》IF

在此先初步介紹假設函數IF，其公式為「IF（條件,數值1,數值2）」，意思就是當條件成立，就顯示數值1；反之，條件不成立就顯示數值2。

設定浮動利率時》

在STEP 4的IF公式中：「＝IF（B10＝"",$D$2,B10）」，可以把「,」當成分界點，拆成3部分來看。意思是當「B10＝""」的條件成立，在此儲存格中就顯示 「$D$2」。反之，若「B10＝""」不成立，在儲存格中就顯示 「B10」。

其中，「B10＝""」，代表當浮動利率（B10）的儲存格呈現空白（""），這個儲存格就顯示前6期的利率（$D$2）。「$」符號可以鎖定儲存格，讓儲存格在下拉複製時，公式代入的儲存格維持不變，仍維持在「$D$2」。反之，若B10儲存格不是空白，已經填入浮動後的利率，就採用B10儲存格設定的浮動利率。

設定每月現金流時》

STEP 5的每月現金流公式非常長：「＝IF（A10＜＝$B$5,-F9*（C10/12）,PMT（C10/12,$B$4－A9,F9））」，但其實也可以將這個IF公式以「,」為分界拆成3部分。意思是：當期數在寬限期之內（A10＜＝$B$5），每月現金流就是：上一期貸款餘額（F9）乘上房貸月利率（C10/12）求出的每月房貸利息，因為是付出現金，前面要加負號。

當期數不在寬限期內，則繳交金額為：房貸本金＋房貸利息（PMT（C10/12,$B$4－A9,F9））。只要有本期房貸利率（C10/12）、貸款期數減掉前一期期數得到的剩餘期數（$B$4－A9），以及前一期貸款餘額（F9），將資料帶入PMT函數中，就能求出本息平均攤還的情況中每期應繳多少，到期時貸款餘額才會等於0。（若想看IF函數和PMT函數更詳盡的應用，詳見〈附錄1〉）

表格製作➋》本金平均攤還試算表

1.基本上本金平均攤還法的房貸試算表只要增加一欄➊ 「應繳本金」，並修改「每月現金流」和「貸款餘額」的公式就行了。

增加欄位的做法是：圈選E欄➋「應繳利息」下方的所有儲存格，按滑鼠右鍵後，選擇➌「插入」，將現有儲存格右移。

按照本息攤還表Step 2中的方式，更改「應繳本金」下方所有儲存格的數值格式， 改為「數值」。

2.將➊「每月現金流」F10的公式改為「＝-（D10＋E10）」，使其等同於每期應繳本金加利息，並下拉複製到最後一期。

將➋「貸款餘額」的G10的公式改為「＝G9－D10」，也就是本期貸款餘額等於前期貸款餘額扣除本期應繳本金，並下拉複製到最後一期，表格就完成了。

 

範例應用》前期利率低，不見得較划算

我和老公每月的薪資加總約為8萬元，最近我為了買房，和老公去詢問各家銀行的房貸方案。

甲銀行可以提供利率1.9%（機動式）、採一段式利率的貸款方案，整體手續費以千分之一計算，並外加300元的徵信費。

乙銀行可提供前兩年1.65%（機動式）的利率，第3年起才調升為2.03%，且開辦費全免。兩種房貸方案都採本息攤還的方式，但相對甲銀行，乙銀行一開始就省下8,000多元開辦費，且前期利率又比較低，是不是該選擇乙銀行的貸款方案呢？

1.先做出甲銀行房貸試算表，在本息攤還表➊「貸款金額」B2填入800萬元。由於甲銀行的手續費是貸款金額的千分之一，因此為8,000元，加計徵信費共8,300元，填入➋「開辦費用」B3。

貸款期數240期，填入➌儲存格B4；這裡假設夫妻想早點還完款，不設寬限期，因此在➍儲存格B5填入0；利率為一段式機動利率1.9%，填入➎儲存格D2∼D5中。 

2.再做出乙銀行的試算表，➊「貸款基本資訊」和前面一樣。

由於是採兩段式利率，因此➋6∼24期（前2年）的儲存格D2∼D4都填入貸款利率1.65%；➌25期以後（D5）填入2.03%。

最後， 從兩表的紅色欄位可看出，兩方案每月繳息都約為4萬元，但甲方案的實質貸款利率和總繳利息都低於乙方案，且總繳利息差了約5萬5,400元，可見甲方案較划算。

《本文由Smart智富授權轉載》