新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕，但有幾件事一定要注意

撰文：黃嫈琪 

買預售屋，自備款分期繳

直接向建商購買的預售屋，付款方式最輕鬆，因為貸款成數通常較高，而且建商常有配合銀行，整批議價可爭取較好的貸款條件。

預售屋可以分期繳納自備款，以貸款7成為例，3成自備款包括頭期款與工程款，頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納，工程款則於施工期間分期繳納，初期的資金壓力相對較輕。施工期間，還能按自己的需求，適度請建商改變屋內格局。但是，為了避免建商在興建過程中倒閉，一定要選擇有信譽的建商，交屋時也要仔細核對契約，保障自己的權利。以下就教你買預售屋時要注意的程序：

①賞屋

前往銷售中心賞屋，若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金，請建商保留。

②繳交「訂、簽、開」金

議價後，若確定購買，則補足正式訂金，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，可請教有經驗的親友或專家協助檢視，一般審閱期為5天至30天。確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

③繳交工程款

繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%～15%，建商收費方式分為兩種：

1.按工程期繳納：指依照工程進度，分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要弄清楚建商的規定。

2.按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。 

④利用「客變期」變更設計

施工過程中，可在建商指定期間，也就是「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更屋內隔間與裝修，省去日後裝修成本，變更次數通常以1次為限。例如，自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置；在原本的客廳空間隔出起居室；或是更換廚具、衛浴設備等。

若要改變汙水管線，以不能影響下個樓層為原則，至於主結構、大樓外觀、公共設施等，都無法變更。

⑤對保

建商領到使用執照後，會請你到銀行對保，由銀行審核你的貸款資格。對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。此時，通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

對保之後，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定你是否有貸款資格，以及實際的貸款成數。

⑥完稅

地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅由建商負擔；另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

⑦過戶

由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後4個月內完成。

⑧驗收交屋

最後一個步驟即是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。

二手預售屋，購買前看仔細

預售屋除了向建商購買，也可以向預售屋的原承購人購得。原承購人釋出手上的預售屋，有人是直接賣給親友，也有人請仲介公司處理，要購買這類的預售屋，會有兩種狀況：

可以換約》

預售屋契約內的「換約條款」，若載明為可換約的預售屋，代表原承購人取得產權之前，可將契約轉讓給他人。購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約，也就是買方與建商重新訂一份契約，確認往後可直接對建商行使權利。

不可換約》

不可換約的預售屋，必須等原承購人取得產權後，才能將產權移轉給他人。取得產權前，若已有買家願意購買，可先訂立契約，約定轉移產權的金額、日期。注意！由於尚未交屋，只有原承購人能對建商行使權利，買方會承受較高的風險。

買成屋，取得產權才算數

成屋（包含新成屋與中古屋）的付款壓力會大於預售屋，通常1個月內就要繳交3成到4成的頭期款。有些新成屋是建商未售出的餘屋，購屋族可直接向建商買；若要購買屋主轉賣的新成屋與中古屋，可經由仲介管道，或直接向欲賣屋的親友購買。

①議價

成屋近在眼前，能看、能碰，可說是購買成屋最大的優點。先設定好自己理想的條件，請仲介帶你看屋，直到尋找到滿意的房屋。看到喜歡的房子，核對土地及建物謄本確認產權完整後，決定購買，就可向屋主進行議價。

若是找仲介買屋，那麼向屋主議價這個階段，仲介會要求你繳交「斡旋金」，並簽下斡旋書，藉此向屋主進行議價。此時最好確實做好購買的準備，因為當屋主接受議價金額，斡旋金則轉為訂金；如果你反悔不願購買，這筆金額則可能被視為違約金而遭沒收，換作屋主反悔，則須加倍退還這筆金額。議價階段不願繳交斡旋金，也可以出具內政部版的「要約書」代替，無須繳交費用，但是同樣地，當雙方簽認要約書後，其中一方反悔，也要賠償對方房價的3%做為違約金。

②下訂

若不透過仲介，直接向建商或屋主購買成屋，則可在簽訂成屋買賣契約前，先付一筆訂金，把房子訂下來。付訂金時，賣方必須開立訂金收據給買方，收據上應載明產權資料（例如房屋地址、坪數等）、談定的房屋總價、訂金金額、付款方式、雙方無法履約的罰則，並由賣方簽章，做為正式簽約時的依據。

③簽約

當買賣雙方確定成交，通常約7天內，買賣雙方準備身分證、印章、斡旋書或要約書、訂金收據，再次檢視調閱土地與建物謄本，確認產權完整後，請代書簽訂成屋買賣契約。簽約時，買方須支付第一筆簽約款，金額為房價的1成（可扣除訂金後補齊差額）。

④備證用印

簽約後，通常約7天內，須完成「備證」或稱為「用印」的程序，交由代書進行報稅，此時買方須再支付1成的房價。這項手續，即為買賣雙方備齊報稅與過戶文件（戶口名簿或戶籍謄本、房屋稅單、地價稅單等）、印鑑證明（須事先於戶政事務所申請）、印鑑章，交由代書於增值稅與契稅申報書、登記申請書以及所有權移轉契約書，蓋上買賣雙方印鑑章，完成後，將報稅文件送至稅捐機關。

⑤貸款

若買方需要貸款，可在用印手續完成後，請代書協助辦理貸款，確認核貸金額。要特別注意，由於中古屋、套房等物件，貸款成數較低，下訂簽約之前，可請銀行估價，先確定貸款成數後，以評估自己的財務狀況與付款能力。

⑥完稅

稅捐機關核發稅單後，買賣雙方繳清所有稅款（賣方繳納增值稅，買方繳納契稅），於代書通知的時間地點，買方須再支付1成的房價，完成完稅的手續。

⑦過戶

繳清所有稅費後，所有相關文件交由代書，於地政事務所辦理土地與建物的產權過戶，最快3天內可取得房屋、土地所有權狀。過戶之前，也可再調閱土地與建物謄本，確認沒有被賣方做為抵押。

⑧交屋

過戶完成，沒有辦理貸款者，於指定交屋日支付剩餘房價，可保留房價1成做為尾款，確認房屋沒有需要修繕的問題後，再進行交屋。有辦理貸款者，核貸後於指定交屋日，進行房屋點交。

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